2894 • 
Долгое время покупка недвижимости для сдачи в аренду считалась одной из самых надёжных инвестиционных стратегий. Для многих людей квартира до сих пор остаётся символом финансовой стабильности и уверенности в будущем.
Но если посмотреть на недвижимость глазами инвестора и посчитать реальные цифры, картина оказывается не такой однозначной.
Давайте разберёмся, действительно ли аренда квартиры способна обеспечить финансовую свободу и какие альтернативы существуют сегодня.
Почему люди любят недвижимость
Причин несколько.
Во-первых, квартира — это понятный актив. Её можно увидеть, потрогать, показать родственникам и друзьям.
Во-вторых, недвижимость воспринимается как надёжное вложение. Многие поколения россиян привыкли считать квартиру лучшей защитой от инфляции.
В-третьих, есть ощущение регулярного дохода. Каждый месяц арендатор платит деньги, создавая впечатление стабильного денежного потока.
Именно поэтому многие инвесторы выбирают недвижимость, даже не сравнивая её с другими инструментами.
Давайте посчитаем
Рассмотрим реальный пример:
Стоимость покупки квартиры — 8,2 млн рублей.
Дополнительные вложения в ремонт и мебель — ещё 500 тысяч рублей.
Общая сумма вложений составила 8,7 млн рублей.
Квартира сдаётся за 40 тысяч рублей в месяц.
Годовой доход от аренды составляет: 480 тысяч рублей.
Если сравнить доход от аренды с текущей стоимостью квартиры в 10 млн рублей, получим доходность около 4,8% годовых.
То есть вложенные средства будут окупаться примерно 18–20 лет.
И это без учёта периодов простоя между арендаторами, возможных ремонтов, замены мебели, бытовой техники и других расходов, которые неизбежно возникают у собственника.
Многие удивляются этим расчётам, потому что никогда не считали доходность своей недвижимости.
Но ведь квартира растёт в цене? Это справедливый аргумент. Недвижимость действительно может дорожать. Однако здесь важно учитывать несколько моментов:
1. рост стоимости происходит не всегда и не во всех регионах одинаково
2. квартиру необходимо поддерживать в хорошем состоянии. Со временем требуется косметический ремонт, обновление мебели, техники и коммуникаций
3. недвижимость является низколиквидным активом.
Если деньги понадобятся срочно, продать квартиру за несколько дней по рыночной цене практически невозможно. Поэтому рост стоимости объекта нельзя рассматривать как гарантированный источник дохода.
А что дают облигации?
Теперь сравним квартиру с одним из самых простых инструментов фондового рынка — облигациями федерального займа (ОФЗ). Сегодня доходность многих ОФЗ находится на уровне около 13–14% годовых. Это почти в три раза выше, чем доходность аренды в рассмотренном примере. Кроме того, для покупки облигаций не нужны миллионы рублей. Начать можно с нескольких тысяч рублей. Инвестор получает купонный доход, а при необходимости может продать облигации на бирже значительно быстрее, чем квартиру.
Конечно, облигации тоже имеют свои риски, но важно понимать: любой инвестиционный инструмент необходимо оценивать не по привычке или эмоциям, а по доходности, ликвидности и уровню риска.
Недвижимость или облигации?
На практике я часто сталкиваюсь с тем, что люди противопоставляют эти инструменты друг другу. На мой взгляд, это не совсем правильный подход. У каждого инструмента есть свои преимущества.
Плюсы квартиры:
Понятный и привычный актив
Возможность получать арендный доход
Потенциальный рост стоимости
Можно использовать для собственных нужд
Минусы квартиры:
Высокий порог входа
Низкая ликвидность
Расходы на содержание
Зависимость от арендаторов
Длительный срок окупаемости
Плюсы облигаций:
Низкий порог входа
Высокая ликвидность (легко продать в любом количестве)
Регулярный купонный доход (можно сформировать портфель облигаций таким образом, что купоны будут поступать ежемесячно)
Возможность диверсификации (выбор из большого количества облигаций)
Отсутствие расходов на ремонт и содержание (комиссии брокера незначительные)
Минусы облигаций:
Рыночные колебания стоимости
Риск дефолта эмитента, поэтому необходимо понимать основы инвестирования и уметь выбирать облигации надёжных эмитентов
Отсутствие материального актива, который можно «увидеть и потрогать»
Что выбирают мои клиенты
За последние годы я заметила интересную тенденцию. Многие инвесторы по-прежнему любят недвижимость, но всё чаще используют её не как единственный инструмент, а как часть общей стратегии формирования капитала:
кто-то часть средств направляет в фондовый рынок, а часть — в недвижимость
кто-то делает ставку на облигации и дивидендные акции, чтобы получать более высокую текущую доходность.
Универсального решения не существует. Но есть универсальное правило: перед тем как вкладывать деньги, необходимо считать:
Считать доходность
Считать риски
Считать срок окупаемости
И только потом принимать инвестиционное решение.
Недвижимость не является плохой инвестицией. Но и автоматически хорошей инвестицией она тоже не является. Очень часто люди покупают квартиры по привычке, не сравнивая их с другими возможностями для создания капитала.
Между тем инвестор отличается от обычного покупателя именно тем, что умеет считать эффективность своих вложений. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке очередной квартиры для сдачи в аренду, стоит ответить себе на простой вопрос: «Если бы у меня сегодня были эти деньги в свободном доступе, выбрал бы я именно этот актив после сравнения с другими вариантами?»
Именно с такого вопроса начинается осознанное инвестирование.
Автор: Марина Азовцева. Финансовый советник, Инвестор
Фото: пресс-служба
